Hotel urósł z 60 do 90 pokoi. We wrześniu puste łóżka zjadają marżę
27 sierpnia 2026 r. Centrum Analiz PKO BP napisało, że przeciętny hotel w górach ma blisko 90 pokoi, a nad morzem około 100. W 2025 r. z polskich hoteli skorzystało ponad 28,2 mln gości. Większy obiekt rozkłada koszty stałe, ale każdego dnia musi zapełnić więcej łóżek.
27 sierpnia 2026 r. Centrum Analiz PKO BP opublikowało monitoring branżowy „Rynek hoteli rośnie za cenę marż”. Przeciętny hotel w regionach górskich urósł z około 60 pokoi w 2016 r. do blisko 90 pokoi w pierwszej połowie 2026 r. Nad morzem średnia poszła z około 70 do 100.
W 2025 r. z polskich hoteli skorzystało ponad 28,2 mln osób — o 7,2 proc. więcej niż rok wcześniej i o około 10,7 mln więcej niż w 2015. Analitycy policzyli, że w dekadę liczba gości wzrosła o ponad 61 proc., mimo załamania w pandemii.
Dla właściciela obiektu ważniejsze od rekordu gości jest zdanie z tego samego raportu: większy hotel rozkłada część kosztów stałych na więcej pokoi, ale każdego dnia musi zapełnić znacznie więcej łóżek. Obłożenie hotelu przestaje być wykresem z banku. Staje się listą pokoi, które rano trzeba posprzątać, wieczorem sprzedać i nie sprzedać dwa razy.
30 sierpnia Bankier.pl powtórzył te liczby za PAP. We wrześniu, gdy sezon letni opada, recepcja widzi skutek szybciej niż analityk: ten sam personel, to samo ogrzewanie części wspólnych i więcej pustych drzwi na korytarzu.
Goście, pokoje i nierówny popyt
Od 2016 r. liczba hoteli w pasie górskim wzrosła o 20 proc., nad morzem o blisko 8 proc. Liczba pokoi skoczyła mocniej: o 80,5 proc. w górach i o 54,7 proc. nad morzem. Przybywa więc nie tylko obiektów. Przybywają przede wszystkim większe hotele.
Baza przesuwa się w stronę czterech i pięciu gwiazdek. Jedno- i dwugwiazdkowych ubywa, trzygwiazdkowych jest mniej więcej tyle samo. Wśród nowych inwestycji, piszą autorzy PKO, wyraźnie dominują czterogwiazdkowe. Gość ma płacić więcej za widok, strefę wellness i szerszy zakres usług. Recepcja ma utrzymać obłożenie, bo inaczej wyższy standard zostaje kosztem bez przychodu.
Trzy czwarte popytu to turyści krajowi. Noclegi cudzoziemców przekroczyły poziom z 2019 r. dopiero w 2025, a średnioroczne tempo wzrostu liczby turystów zagranicznych w latach 2019–2025 wyniosło około 3 proc. — poniżej trendu sprzed pandemii. Wpływ gościa z zagranicy jest realny, ale skupia się w hotelach w największych miastach.
1 września 2026 r. Eurostat podał noclegi w Unii za pierwsze półrocze: 1 321 mln, o 1,7 proc. więcej niż rok wcześniej. W Polsce goście zagraniczni dali 19,8 proc. noclegów. W Niemczech 18,5 proc., w Rumunii 23. W Malcie 95,2. Polski hotel, który liczy sezon na gościa z Berlina albo z Londynu, liczy na mniejszy kawałek rynku niż obiekt nad Morzem Śródziemnym.
RevPAR, czyli przychód na jeden dostępny pokój, w 2025 r. był najwyższy w Warszawie (332 zł) oraz w Krakowie i Trójmieście (po 329 zł). W Trójmieście najwyższy był też ADR, średnia stawka za dobę: 449 zł. Wrocław miał najniższy RevPAR spośród pięciu dużych rynków — 213 zł — i jako jedyny od 2019 r. stracił obłożenie: z 72,5 proc. do 62,1 proc. PKO wiąże to z silnym wzrostem podaży. Więcej pokoi w mieście nie znaczy, że każdy z nich znajdzie gościa.
Lipiec pełny. Wrzesień schodzi z ceny
Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego zbadała lipiec na próbie 143 hoteli, w dniach 3–13 sierpnia 2026 r. Wyniki opisał Bankier.pl za PAP Biznes.
85 proc. obiektów miało obłożenie powyżej 50 proc. Ponad połowa, 51 proc., przekroczyła 70 proc. Cztery procent hotelów skończyło miesiąc poniżej 30 proc. W wypoczynkowych 92 proc. obiektów było zapełnionych co najmniej w połowie, a 69 proc. powyżej 70 proc. W biznesowych próg 50 proc. przekroczyło 82 proc. badanych.
58 proc. hoteli poprawiło obłożenie względem lipca 2025 r., 32 proc. pogorszyło. 62 proc. podniosło stawki, najczęściej o mniej niż 10 proc. 23 proc. zostawiło ceny bez zmian. 82 proc. uznało półmetek wakacji za udany, część z zastrzeżeniem, że wynik był poniżej wcześniejszych oczekiwań.
To zdjęcie szczytu. 29 sierpnia ten sam portal opisał jesień od strony gościa: w wybranych popularnych hotelach różnica między sierpniem a wrześniem sięga 30–36 proc. Dla dwóch osób dorosłych przy największych różnicach daje to do 3–4,5 tys. zł mniej za pobyt. Bałtyk odpowiada za 45 proc. wyjazdów jesienią, góry za 39. We wrześniu częściej wybierane jest morze, w październiku proporcje się odwracają.
Dla hotelu tańszy wrzesień nie jest promocją z plakatu. To ta sama recepcja, ta sama kotłownia i mniejszy wpływ na konto. PKO pisze wprost, że hotel jest biznesem o dużej ekspozycji na koszty stałe. Recepcja musi działać przez całą dobę, pokoje trzeba posprzątać, restaurację obsłużyć, a duży obiekt ogrzać, schłodzić i oświetlić niezależnie od tego, czy ostatnie kilka pokoi udało się sprzedać.
Przykład: obiekt po rozbudowie, dwa sezony w jednym grafiku
Wyobraźmy sobie hotel w miejscowości górskiej. Kilkanaście lat temu miał kilkadziesiąt pokoi. Po dobudowie skrzydła zbliża się do skali, którą PKO podaje jako nową średnią: blisko dziewięćdziesięciu. W sierpniu korytarz jest pełny. We wrześniu część drzwi zostaje zamknięta na dwa, trzy dni w tygodniu.
Recepcja pracuje na trzech listach. Booking.com ma swoje rezerwacje. Telefon i e-mail lądują w zeszycie albo w arkuszu. Strona obiektu ma formularz, z którego ktoś ręcznie przepisuje termin. W piątek po południu ten sam pokój bywa „wolny” w Excelu i zajęty w platformie. Albo odwrotnie: gość z telefonu dostaje potwierdzenie, a kanał internetowy sprzedaje ten sam numer do kogoś innego.
Rano kierowniczka sprzątania dostaje kartkę albo wiadomość. Nie widzi, które wyjazdy są pewne, które to nieprzyjazdy, a które pokoje zostały na drugi tydzień. Ekipa sprząta „jak zwykle w sezonie”, choć we wrześniu obłożenie jest inne niż w sierpniu. Godziny idą w koszt, a część pokoi i tak stoi pusta.
W tej historii nie potrzeba od razu dużego systemu hotelowego. Potrzeba jednej listy pokoi z terminem, statusem i kanałem, z której korzysta recepcja i sprzątanie. Gdy wolny pokój wraca do puli w momencie odwołania, a nie po ręcznym telefonie, recepcja nie obiecuje numeru, którego nie ma, i nie trzyma pokoju „na wszelki wypadek”.
Kalendarz pokoi zamiast trzech list
W małym pensjonacie z kilkunastoma pokojami Excel jeszcze daje radę, jeśli jedna osoba trzyma kartkę i nie wychodzi z recepcji. Przy kilkudziesięciu pokojach i dwóch, trzech kanałach sprzedaży ten sam arkusz zaczyna kłamać. Platforma nie wie o telefonie. Telefon nie wie o stronie. Strona nie wie, że pokój jest w remoncie.
Podwójna rezerwacja kosztuje więcej niż zniżka we wrześniu. Jeden gość dostaje lepszy pokój, drugi odszkodowanie albo noc w obiekcie obok, a opinia zostaje w portalu, z którego i tak idzie większość zapytań. W większym hotelu, który PKO opisuje jako nową normę, pomyłka nie jest rzadkim wyjątkiem. Jest skutkiem tego, że dostępność żyje w kilku miejscach.
Wspólny kalendarz pokoi pokazuje numer, daty, kanał i zaliczkę. Recepcja nie przepisuje. Platforma, zapis na stronie i telefon schodzą do tej samej dostępności. Pokój w remontach, pokój dla personelu i pokój „zatrzymany dla grupy” znika z puli, zanim ktoś zdąży go sprzedać.
Gotowy program hotelowy albo system rezerwacji online spina to w wielu obiektach. Problem zaczyna się, gdy hotel ma dwa budynki, apartamenty z aneksem obok pokoi hotelowych, albo własny cennik dla grup szkolnych, którego abonament nie obsługuje. Przy dziewięćdziesięciu drzwiach Excel nie utrzyma jednej listy pokoi.
Sprzątanie i godziny, gdy korytarz nie jest pełny
PKO wskazuje koszty zatrudnienia jako barierę działalności i przypomina, że wynagrodzenia oraz energia biorą duży udział w kosztach. Wykres GUS w raporcie pokazuje presję kosztową wyższą niż presję „zbyt dużej konkurencji”. Dla kierownika zmiany ze słupka zostaje pytanie, ile osób wezwać na ranek, gdy wyjazdów jest dwadzieścia, a nie sześćdziesiąt.
W szczycie ekipa i tak ledwo wyrabia wyjazdy przed południem. Po sezonie ten sam grafik „na pełny obiekt” zjada marżę, której analitycy banku nie rozbijają na pokój. Pokój, którego nikt nie zajął, i tak trzeba ogrzać na korytarzu. Nie trzeba go jednak odświeżać tak, jak pokoju po dwudniowym pobycie z dziećmi.
Lista sprzątania z kalendarza mówi, które numery są wyjazdami, które zostają na kolejną noc, które puste. Status pokoju — brudny, w trakcie, gotowy, zablokowany — widać na recepcji, zanim gość stanie przy ladzie. Recepcja nie dzwoni na piętro z pytaniem, czy konkretny numer jest pościelony. Piętro nie zgaduje, czy gość w ogóle wyjechał.
Godziny da się potem zestawić z obłożeniem dnia, a nie z uczuciem, że „wrzesień jest słabszy”. Lista płac zostaje w kadrach. Zestaw z kalendarza pokazuje, za co hotel płaci rano, gdy część skrzydła i tak stoi pusta. W obiekcie z kilkunastoma pokojami wystarczy kartka na drzwiach zaplecza. Przy skali z raportu PKO kartka gubi się między zmianami.
Prowizja platformy i rezerwacja ze strony
Raport banku liczy ADR i RevPAR, nie prowizję kanału. Recepcja prowizję widzi przy rozliczeniu. Im większy obiekt, tym więcej rezerwacji schodzi z platformy, bo gość szuka po filtrze, a nie po nazwie pensjonatu z tablicy przy drodze.
Zapis ze strony hotelu zostawia Booking.com w kalendarzu. Zabiera część pobytów, przy których obiekt i tak ma wolny pokój, a gość już zna miejsce z poprzedniego roku. Formularz z realną dostępnością, zaliczką i potwierdzeniem na maila jest tańszy niż kolejna ręczna korespondencja. Warunek jest jeden: strona nie może obiecywać pokoju, którego nie ma w kalendarzu recepcji.
We wrześniu i październiku do kalendarza wchodzi też Czek Turystyczny — program, w którym gość rezerwuje bezpośrednio w obiekcie, a świadczenie jest dopłatą do pobytu, nie pełnym pokryciem. Dla hotelu to kolejny kanał z własnym terminem i własnym potwierdzeniem. Jeśli żyje obok Excela, a nie w tej samej liście pokoi, wrzesień robi się gęstszy w papierach, nie w obłożeniu.
Konkurencja z najmem krótkoterminowym, o której pisze PKO, działa podobnie. Apartament na platformie ma niższy próg stały i inną elastyczność ceny. Hotel odpowiada standardem, śniadaniem i tym, że rezerwacja nie ginie w wiadomości prywatnej. Nie odpowie, jeśli jedyną drogą do wolnego pokoju jest portal, który i tak zabiera swoją część.
Gość, który nie przyjechał
W lipcu, gdy 51 proc. badanych hoteli IGHP miało obłożenie powyżej 70 proc., no-show boli inaczej niż we wrześniu. W szczycie nieprzyjazd zostawia dziurę, której przyjazd bez rezerwacji czasem nie zasypie. Po sezonie zostawia pokój, który i tak mógł nie znaleźć chętnego — ale zostawia też śniadanie zamówione na kuchni i godzinę sprzątania zaplanowaną „na wyjazd”.
Przypomnienie dzień przed przyjazdem z linkiem do odwołania nie jest gadżetem. Gość, który nie da rady przyjechać, często odwołuje, gdy ktoś go o to zapyta. Bez pytania znika. Pokój wraca do puli rano, gdy jest już za późno, żeby sprzedać go na tę samą noc w rozsądnej cenie.
Zadatek albo przedpłata na weekend i długi weekend działa tam, gdzie stół w restauracji też by go chciał — w szczycie i przy większych grupach. We wtorek września w obiekcie górskim bywa zbędny i odstrasza. Program rezerwacji, który umie włączyć zaliczkę na wybrane daty, a na pozostałe zostawi zwykłe potwierdzenie, jest bliżej pracy recepcji niż regulamin skopiowany z sieci.
Śniadanie i stolik w restauracji hotelowej biorą się z tej samej nocy. Jeśli kuchnia dostaje liczbę osób z kalendarza, a nie z kartki przy kasie, mniej jest surplusu i mniej telefonów o 21.00. Tam, gdzie obiekt prowadzi też otwartą restaurację, kuzynem jest rezerwacja stolików — inny zasób, ten sam problem: nie sprzedać dwa razy i nie przygotować posiłku dla kogoś, kogo nie będzie.
Excel, gotowy program, własny panel
Nie każdy obiekt potrzebuje oprogramowania pisanego na zamówienie. Pensjonat z kilkunastoma pokojami, jedną osobą na recepcji i sezonem weekendowym często wystarczy wyposażyć w kalendarz, zaliczkę i ręczną dyscyplinę. Excel przestaje wystarczać, gdy pokoi jest kilkadziesiąt, kanałów kilka, a zmiana recepcji nie widzi, co zapisała poprzednia.
Gotowy program hotelowy — polski abonament, łącznik z platformami, zapis na stronie — jest rozsądny, gdy proces jest standardowy: pokój, doba, śniadanie, faktura. Taki program spina kalendarz z portalami i daje raport obłożenia. Działający abonament zostawia się w spokoju, jeśli obsługuje ten obieg.
Własny panel ma sens, gdy gotowiec nie obsługuje tego, jak obiekt naprawdę pracuje. Dwa budynki z innym cennikiem. Pokoje plus apartamenty na dobę i na tydzień. Grupy szkolne z zaliczką inną niż gość indywidualny. SPA albo restauracja, które mają zjadać ten sam slot co nocleg. Integracja z księgowością, której abonament nie rusza. Albo kilka obiektów jednej rodziny, które dziś żyją w trzech loginach.
Czasem wystarczy integracja: łącznik do platformy, formularz na stronie, eksport do księgowej. Czasem trzeba złożyć kalendarz, listę sprzątania i portal gościa w jednym miejscu, bo dane i tak krążą e-mailem. Różnicę widać po rozpisaniu, skąd recepcja wie, że pokój jest wolny — nie po katalogu funkcji. Szersze porównanie abonamentu i zamówienia jest w tekście o tym, kiedy SaaS przestaje się spinać.
Co spiąć, zanim kupi się kolejny abonament
Raport PKO kończy się tezą, że kolejnym etapem polskiego hotelarstwa jest przejście od jednoczesnego wzrostu skali i rentowności do modelu, w którym przychody nadal rosną, ale utrzymanie dotychczasowych marż staje się coraz większym wyzwaniem. Analitycy nie projektują oprogramowania. Opisują presję: większe obiekty, wyższy standard, koszty pracy i energii, mniejsza przestrzeń do podnoszenia ceny.
W obiekcie ta presja schodzi na cztery miejsca. Kalendarz, który nie sprzedaje dwa razy. Lista sprzątania, która nie wzywa pełnej zmiany na półpusty korytarz. Kanał własny obok platformy, żeby prowizja nie zjadała wrześniowej stawki. Zaliczka i przypomnienie, żeby no-show nie zostawiał śniadania na kuchni.
GESOFT buduje panele rezerwacji i systemy hotelowe pod taki obieg, nie pod uniwersalny katalog. Tam, gdzie działa gotowy program, zostaje gotowy program. Tam, gdzie dwa cenniki, dwa budynki albo sprzątanie poza abonamentem, da się złożyć kalendarz pokoi, status pokoju i zapis na stronie tak, żeby recepcja i piętro patrzyły na to samo.
Wrzesień 2026 r. jest dobrym momentem na tę rozmowę nie dlatego, że sezon się skończył. Dlatego, że widać już, ile pustych pokoi zostaje po sierpniu i ile godzin idzie w koszt, gdy grafik wciąż jest „letni”.
Opisz projekt